رکود ساختوساز و جهش قیمتها در اقتصاد جنگ زدهی ایران خانهدار شدن را برای بسیاری از مردم به رویایی دستنیافتنی تبدیل کرده است.
دههها بود که ایرانیان بازار مسکن و ملک را امنترین پناهگاه برای سرمایهگذاری میدانستند. برخلاف داراییهای نقدشونده مانند سهام و ارزهای خارجی که به دلیل بحرانهای سیاسی و ژئوپلیتک جمهوری اسلامی پیش بینی ارزش آنها دشوار است رشد بازار مسکن سالها بود که روندی باثبات و صعودی داشت. این وضعیت تابستان گذشته تغییر کرد؛ زمانی که جنگ ۱۲ روزه با اسرائیل موجی از نگرانی و هراس در بازار ایجاد کرد. سرمایهگذاران سرمایههای خود را به بازار طلا و ارز منتقل کردند و تقاضا در بازار مسکن به شدت کاهش یافت.
رسول قرباننژاد، مدیرعامل شرکت مهندسی و ساختمانی صبا نفت، در مصاحبهای با تابناک گفت: «بازار خرید و فروش مسکن تقریباً متوقف شد و بسیاری از پروژههای ساختمانی یا متوقف شدند یا با کندی پیش رفتند. در همین بازه زمانی، حجم آگهیهای فروش در مناطق مختلف تهران حدود ۹۵ درصد کاهش یافت که نشاندهنده شوک سنگین وارد شده به بازار بود.»
اگرچه فعالیتهای ساختمانی در ادامهی سال برای مدتی کوتاه بهبود یافت، اما جنگ متناوبی که از ۹ اسفند آغاز شد، بار دیگر فشارهای تازهای را بر این بخش تحمیل کرده است. برای جبران کسری بودجه و مقابله با بی ثباتی اقتصادی دستگاههای دولتی مالیاتها و عوارض بیشتری از بخش تولید مسکن دریافت میکنند و تومان شدن افزایش مداوم هزینهی مصالح ساختمانی و حق انشعاب آب و برق و گاز و سایر خدمات شهری موجب کاهش شدید تولید مسکن و گرانی بیسابقه قیمت آن شده است.
محمد، یک دکتر «نیمهبازنشسته» است که با همسرش مالک یک واحد ۲۵۰ متری از یک ساختمان پنجطبقه در شمال تهران هستند. محمد میگوید قبل از شروع جنگ اخیر واحدش را برای فروش گذاشته بود چون دوست داشت که به خانهی کوچکتری نقل مکان کند.
«دلم می خواست اینجا را بفروشیم و دو واحد کوچکتر بگیریم، یکی برای خودمان، یکی برای بچهها. ولی اصلا مشتری پیدا نمیشود، با اینکه این خانه هم در منطقهی نسبتا خوبی است که هم میتواند تجاری باشد هم مسکونی». محمد می گوید با گذشت چندین ماه از گذاشتن خانهاش برای فروش هنوز خریداری پیدا نشده و «الان هم که دیگر وضعیت بدتر شده است.»
کارشناسان حوزه ی مسکن رکود تورمی این صنعت را ناشی از کاهش قدرت خرید خانوارها، افزایش هزینههای ساخت و ریسکهای ناشی از جنگ میدانند. در تهران، قیمت مسکن نسبت به سال گذشته حدود ۸۰ درصد افزایش یافته و گزارشهای رسمی دولتی هم حکایت از رشد ۱۲ درصدی قیمتها از زمان آغاز جنگ اخیر دارند. خانوادهها هم دیگر توان مالی کمک برای تامین هزینهی خانهدار شدنِ فرزندان خود را از دست دادهاند. به گفتهی محمد: «قدیم جوانها برای خرید خانه از خانوادهها کمک میگرفتند. ولی الان خانوادهها هم همه گرفتارند و نمیتوانند کمکی بکنند .»
یکی از عوامل اصلی بالا رفتن اخیر قیمتها افزایش هزینهی تامین مصالح ساختمانی است که آغاز پروژههای جدید مسکن را دشوار میکند. هزینهی ساخت هر مترمربع ساختمان پنج طبقه، مانند ساختمانی که محمد و خانوادهاش در آن زندگی میکنند، به طور میانگین به حدود ۵۰ تا ۵۱ میلیون تومان رسیده است. رقمی که نسبت به سال گذشته دستکم ۳۰ درصد افزایش نشان میدهد. در همین بازهی زمانی هزینههای تامین برق مورد نیاز برای فعالیتهای ساختمانی نیز بیش از دو برابر شده است.
الگوی مالیاتستانی نیز تغییر کرده است. سازندگان اکنون باید ۲۵ درصد از سود پروژهی خود را به عنوان مالیات پرداخت کنند؛ رقمی که در مقایسه با «رقم مقطوع» گذشته، بار مالی بهمراتب سنگینتری بر آنها تحمیل میکند. افزون بر این، سازمان تامین اجتماعی، که یکی از مجاری تامین منابع مالی خارج از بودجهی رسمی برای نهادهای امنیتی جمهوری اسلامی به شمار میرود، معادل ۲۷.۵ درصد از کل پولی را که سازندگان برای دریافت پروانهی ساخت به شهرداری میپردازند به عنوان «حق بیمه کارگر ساختمانی» به صورت نقد دریافت میکند. در برخی مناطق نیز سازندگان موظف هستند به ازای ساخت هر ۲۰۰ واحد مسکونی هزینهی ساخت یک مدرسه را نیز تقبل کنند.
در همین حال، نیروی کار و مصالح ساختمانی نیز هر دو کمیاب شدهاند. اخراج گستردهی کارگران افغان پس از جنگ ۱۲ روزهی سال گذشته، باعث افزایش دستمزدها در بخش ساختوساز شد. سهمیهبندی انرژی نیز موجب اختلال بیشتر در روند تولید شده است؛ بهطوری که کارخانههای تولید سیمان در ماههای تابستان مشمول محدودیت ۸۵ درصدی مصرف برق شدهاند. مجتمعهای صنعتی بزرگ مانند فولاد مبارکه، که در اوایل جنگ امسال هدف حملات هوایی قرار گرفت، اکنون بسیار پایینتر از ظرفیت تولید خود فعالیت میکنند. مدیران صنعت فولاد هشدار دادهاند که تولید این بخش احتمالا به حدود ۳۰ میلیون تن خواهد رسید؛ در حالی که ظرفیت نصبشدهی تولید فولاد در کشور سالانه بیش از ۵۰ میلیون تن است.
رکود بازار و بازیگران پشت پرده
تاثیر این فشارها در پایتخت بهوضوح دیده میشود؛ جایی که به گفتهی تورج سرباز، عضو هیئت مدیرهی اتحادیه مشاوران املاک، میانگین قیمت مسکن از بهمن ۱۴۰۴ تا خرداد ۱۴۰۵حدود ۸۰ درصد افزایش یافته است. به گفتهی رسول قرباننژاد، این افزایش بهای مسکن در برخی شهرهای اطراف تهران به حدود ۱۰۰ درصد رسیده است. کارشناسان دلیل این اختلاف را کاهش قدرت خرید خانوارها میدانند که بخش قابل توجهی از تقاضا را به شهرهای اطراف پایتخت منتقل کرده و همین امر موجب رشد سریعتر قیمتها در این مناطق شده است.
تا پیش از آغاز جنگ کنونی با آمریکا و اسرائیل، عواملی چون افزایش مراجعات خریداران و رشد نسبی فایلهای عرضه حکایت از بازگشت تدریجی رونق در بازار مسکن داشت. اما آغاز جنگ این روند را متوقف کرد و عملا فعالیت بازار را به حالت تعلیق درآورد.
بانکها هم به عنوان «بازیگران پنهانِ» قیمتگذاری ملک بازار مسکن را به چالش کشیدهاند. سمانه محرمی، نایبرئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک، در بهمن ۱۴۰۴ به نقش غیر شفاف بانکها در بازار مسکن ایران اشاره کرد که به گفتهی او حجم گستردهای از املاک تملیکی، پروژهها و زمینها را در اختیار دارند. از آنجا که بخش قابل توجهی از معاملات مربوط به املاکِ تحت کنترل بانکها شفاف نیست، آنها میتوانند املاک را با قیمت کارشناسی، که معمولا پایینتر از قیمت واقعی است، تملک کرده و بعد با قیمتهای بالاتر عرضه کنند. از سوی دیگر، به دلیل حجم بالای داراییهای ملکیای که در اختیار دارند قیمتهای پایهای که بانکها تعیین میکنند بهتدریج به معیار جدید بازار تبدیل میشود.
بسیاری از بانکها به جای فروش سریع املاک تملیکی با هدف کسب سود از افزایش ارزش داراییها بخشی از این املاک را در بازار عرضه نمیکنند و این اقدام علاوه بر کاهش عرضه موجب افزایش قیمتها میشود. محرمی میگوید: «بانکها به عنوان بازیگران کلیدی، باید مسئولیت پذیر باشند تا سوداگری و قیمتسازی پنهان محدود شود و تعادل در بازار حفظ گردد.»
تورج سرباز هم در تیر ماه امسال مشاهدات محرمی را تایید کرد. به گفتهی سرباز بانکها که از طریق شرکتهای پوششی وارد بازار مسکن میشوند با استفاده از نوسانات بازار، بخشی از نقدینگی موجود را از طریق واسطهها و دلالان به بازار مسکن تزریق میکنند و این روند در نهایت موجب افزایش قیمتها و التهاب بازار مسکن میشود.
تحلیلگران اتفاق نظر دارند که لازمهی ترمیمِ بازارِ مسکن بازگشت اعتماد و باور خریداران برای ورود مجدد به بازار است. با توجه به اینکه بخش بیشتر دارایی افراد در بازارهایی همچون بورس، طلا، ارز و حتی خودرو توزیع شده است خریداران احتمالی منتظر هستند ببیند این بازارها در چه سطح قیمتی به ثبات میرسند تا بتوانند به خرید مسکن فکر کنند.
منصور غیبی، مدیرعامل و موسس مشاورین املاک دامیکو، میگوید: «زمانی که اقتصاد در وضعیت باثبات و قابل پیشبینی قرار گیرد، افراد میتوانند درباره فروش داراییهای خود و تجمیع سرمایه برای خرید مسکن تصمیمگیری کنند.» از نظر غیبی نباید انتظار داشت که بلافاصله پس از پایان شرایط جنگی، بازار مسکن در کوتاهمدت به تعادل برسد زیرا بازگشت تدریجی اعتماد به بازار فرآیندی زمانبر است و در کوتاهمدت تغییر محسوسی در پی نخواهد داشت.
شکاف عمیق قیمت در بازار مسکن تهران
افزایش اخیر بهای مسکن در مناطق بیست و دو گانهی تهران یکسان نبوده است. بلکه اختلاف قیمتی میان مناطق شمالی شهر با نقاط پرجمعیت و محرومتر جنوبی آن به شکافی عمیق تبدیل شده است. در حالی که مناطق شمالی تهران بیشترین رشد قیمت را داشتهاند، در مناطق جنوبی رشد قیمت بسیار کندتر بوده است. در نتیجه، بازار مسکن تهران به وضعیتی رسیده که میانگین قیمت آپارتمان در مناطق شمالی شهر اکنون حدود ۳.۵ برابر مناطق جنوبی است.
از سال ۱۴۰۰ تاکنون، منطقهی بیست و دو تهران با ۱۳۵ درصد بیشترین رشد قیمت را داشته است. پس از آن منطقهی پنج با ۱۳۰ درصد، منطقهی دو با ۱۲۸ درصد و منطقهی یک با ۱۲۵ درصد بیشترین افزایش قیمت را ثبت کردهاند. در مقابل، مناطق جنوبی تهران مانند هفده و هجده با ۸۰ درصد افزایش قیمت، کمترین رشد را در میان مناطق بیست و دوگانه داشتهاند.
این شکاف قیمتی نشان دهندهی شکست کلی طرحهای مسکن ارزانقیمت که از وعدههای اصلی حکومت جمهوری اسلامی بوده است. از اواسط دههی ۸۰ شمسی تاکنون دولتهای مختلف برنامههای گستردهای برای ساخت مسکن برای اقشار ضعیف طراحی و اجرا کردهاند که هیچ یک تاکنون موفق نشدهاند گزینهی مناسبی برای سکونت به جای پایتخت بشوند.
بسیاری از تهرانیهای کمدرآمد ترجیح میدهند به جای سکونت در این نوع شهرکها که مشکلات زیرساختی و حمل و نقلی متعددی دارند در مناطق جنوبی تهران واحدهای کوچک خریداری یا اجاره کنند.
سعید مرادی، که در منطقهی هفده تهران مشاور املاک است، به خبرگزاری برنا میگوید: «در جنوب تهران بسیاری از متقاضیان مصرفی دیگر توان خرید ندارند. به همین دلیل بازار با وجود افزایش قیمت، از نظر تعداد معاملات وضعیت مطلوبی ندارد و رشد قیمت نیز کمتر از مناطق شمالی است.»
شکاف مالی میان این مناطق در قیمتهای پیشنهادی ثبتشده در سکوهای آنلاین نیز بهوضوح دیده میشود. میانگین قیمتهای پیشنهادی در منطقهی یک و سه اکنون به ۴۴۶ میلیون تومان به ازای هر متر مربع رسیده است؛ در حالی که این رقم در مناطق پانزده تا بیست و یک تنها ۱۲۶ میلیون تومان است.
حتی در منطقهی یک، که ثروتمندترین و مرتفعترین منطقهی شهر محسوب میشود، تفاوت قیمتها چشمگیر است. بالاترین قیمت پیشنهادی ثبتشده در هفتههای اخیر مربوط به یک آپارتمان یکسالهی ۱۴۹ متری در محلهی محمودیه بود که با قیمت ۸۴۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع عرضه شد. پایینترین قیمت متعلق به یک آپارتمان نه سالهی ۱۷۸ متری در محلهی اوین بود که با قیمت ۳۱۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع آگهی شد.
در محلههای قدیمیتر شرق تهران، مانند مناطق هشت و سیزده، قدمت وسبک خاص طراحی شهری و برخورداری از مزیت اجتماعی نقش زیادی در تعیین قیمت ملک ایفا میکنند. در منطقهی هشت که به طور سنتی محل سکونت اقشار طبقه متوسط است، در خرداد ۱۴۰۵ میانگین قیمتهای پیشنهادی برای آپارتمانهای با میانگین سن پنج سال به ۲۱۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع رسید.
با توجه به آگهیهای فروش، دامنهی قیمتها از ۱۴۳ میلیون تومان به ازای هر متر مربع برای یک آپارتمان ده ساله در وحیدیه گرفته تا ۳۳۰ میلیون تومان برای یک واحد دو ساله در مدائن و ۲۹۹ میلیون تومان برای یک آپارتمان نوساز در نارمک جنوبی متغیر است. این نوع اختلافِ قیمت در منطقهی کارگرنشینِ سیزده که دارای مراکز متعدد نظامی، صنعتی و تجاری و است نیز دیده میشود. قیمتهای این منطقه از حدود ۱۴۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع برای آپارتمانهایی در محلههای صفا و زاهد گیلانی تا ۲۸۰ میلیون تومان برای یک واحد سه ساله در امامت متغیر است.
اگرچه واقعیتهای موجود از محلهای به محله دیگر متفاوت است، اما معاملات املاک در سراسر پایتخت تقریبا فلج شدهاند. با تشدید اثرات متقابل جنگ، شکستهای سیاستگذاری و محدودیتهای عرضه، بازار مسکن از یک محل قابل اتکا برای حفظ ارزش داراییها به منبع بیاعتمادی برای خریداران و فروشندگان تبدیل شده است.
محمد وضعیت کنونی را که بسیاری از ایرانیان با آن روبهرو هستند، اینگونه توصیف میکند: «در این بازار و با این وضعیتی که اقتصاد دارد، هیچکس نمیتواند تکانی بخورد.»